¿Vas a alquilar una propiedad? ¡Vea qué garantías pueden ser necesarias!

Para vivir en un alquiler, es necesario demostrar ingresos mensuales suficientes para pagar el alquiler y los cargos. Además, el interesado también deberá presentar al titular las garantías previstas en la ley. Se utilizarán si el inquilino no puede pagar los pagos.

Las opciones de garantía están previstas en la ley de arrendamientos Ley 8.245 / 91. El mercado del alquiler ha ido modernizando estas opciones. Así, están surgiendo nuevas modalidades para facilitar la vida a quienes necesitan vivir de alquiler. La ley prevé 4 tipos de garantías:

1. Depósito de garantía o depósito de garantía

Es un depósito en efectivo correspondiente a 03 meses el monto del alquiler más cargos. Actualmente, la garantía puede darse en forma de bono de capitalización.

En la garantía o depósito de garantía, el arrendador requiere por adelantado el monto del alquiler y cargos de 03 meses. Mucha gente piensa que simplemente hacer un depósito en una cuenta corriente a nombre del arrendador. Sin embargo, esta no es la forma más segura, incluso con un recibo. Lo mejor es que el arrendador (propietario) abre una Cuenta de Ahorros exclusivamente para recibir el monto. En el banco es importante informar el propósito de la cuenta y verificar si se puede bloquear para retiros. Durante todo el plazo del arrendamiento (generalmente 30 meses), el arrendatario puede solicitar estados de cuenta. Esta posibilidad debe estar incluida en el contrato de arrendamiento, no olvide incluirla. Al final del plazo, si no hay deuda o necesidad de reparaciones en la propiedad, se reembolsa al inquilino. Y tiene derecho a la corrección monetaria y los ingresos de ahorro.

Esta modalidad es la menos aceptada, pues existe el riesgo de que el inquilino no pague más de 03 meses y el propietario acabe con la pérdida.

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Una novedad creada por el mercado del alquiler, como opción de fianza, es el Bono de Capitalización en garantía de alquiler. En ella el inquilino contrata el título por el monto de la fianza. Incluso puede ser la suma del valor anual del contrato, como en el seguro de fianza. También se puede pagar a plazos. El arrendador libera la redención del importe, al final del contrato, si no existen deudas ni daños reparables. El inquilino todavía participa en sorteos. Es decir, si se saca el título, recibe un premio en efectivo. En esta modalidad, el inquilino también tiene derecho a actualización monetaria y eventuales ingresos del título del período. Esta opción puede prescindir de un comprobante de ingresos y un levantamiento catastral bien pagado. ¡Ya hace la vida más fácil para muchas personas!

dos. Indicación de garantes individuales

La modalidad más tradicional es la fianza. En esta opción, el arrendatario designa a una tercera persona - el garante - que asumirá la obligación de pagar las cantidades descritas en el contrato si el arrendatario no las cumple. En otras palabras, las rentas y los cargos (condominio, impuestos como IPTU, impuestos contra incendios, algunos tipos de cuotas extra, etc.) correrán a cargo del garante.

El garante también firma el contrato de arrendamiento asumiendo estas obligaciones. Para que sea aceptado, también debe demostrar que tiene un ingreso capaz de sufragar los gastos mensuales. Al igual que el arrendatario, el nombre no puede registrarse en registros de restricción de crédito como SPC y SERASA. Y aún necesita tener su propia propiedad (liquidada) a su nombre en el mismo municipio que la propiedad que se va a alquilar. Esto se debe a que el propietario puede subastar esta propiedad si necesita cobrar una deuda que dejó un inquilino. Muchos propietarios requieren que el garante posea más de una propiedad a su nombre. Por lo tanto, no puede afirmar que su propiedad es la única propiedad de su hogar. Este argumento suele socavar una solicitud de ejecución con subasta de los activos del garante. Ya te imaginas lo difícil que es conseguir aval, ¿verdad? ¡Esto es de padre a hijo!

Actualmente, el mercado ha aceptado la presentación de dos o más garantes. Así, el arrendador tendrá más de una persona a la que cobrar.

3. Seguro de garantía de alquiler

Los arrendadores también aceptan garantía bancaria. Es emitido y garantizado por un banco, pero el costo es mayor para el arrendatario. Precisamente por el mayor costo, es la garantía más común para propiedades comerciales.

El seguro de garantía de alquiler es el segundo tipo de garantía de alquiler más utilizado. Como es el más seguro para el arrendador, suele ser muy bien aceptado. Sin embargo, no todas las aseguradoras ofrecen este tipo de seguro que tiene un costo elevado. Puede llegar hasta el 3% del monto total del arrendamiento anual. Es decir, el 3% de la suma de 12 meses de alquiler y cargas. Este seguro debe renovarse cada año, como un nuevo pago de prima. Algunas aseguradoras contratan un seguro por el mismo plazo que el contrato de arrendamiento. Necesita investigar las opciones disponibles en su región. Incluso ofreciendo este tipo de garantía, el arrendatario también debe demostrar un ingreso que garantice la capacidad de pago. Tampoco puedes tener un nombre sucio. Muchas aseguradoras dividen el monto de la prima de este seguro.

4. Cesión fiduciaria de participaciones en fondos de inversión

La cesión fiduciaria de acciones de fondos de inversión fue creada en 2005. El valor debe seguir los mismos criterios que la garantía.

Este nuevo tipo de garantía de alquiler no es muy utilizado por el desconocimiento de los contratistas y agentes inmobiliarios. En esta modalidad, el arrendatario firma un contrato transfiriendo cuotas de inversión a nombre del arrendador. Así, ambos firman un contrato de cesión de crédito por las cuotas. Esta obligación es informada al administrador del fondo de inversión de bloquear su negociación.

¡Puntos a tener en cuenta!

El propietario del inmueble solo puede exigir la presentación de una de las garantías presentadas anteriormente. Está prohibido exigir más de una garantía de inquilino al mismo tiempo.

Cuando no hay garantía, el arrendador puede exigir el pago del alquiler y los cargos por adelantado. Es decir, se podrá exigir el pago de todas las obligaciones el día en que el inquilino reciba las llaves. Para alquileres de vacaciones, que están limitados a 90 días, el arrendador (propietario) también puede exigir el pago por adelantado.

Como regla general, si el contrato garantizado no establece una fecha de vencimiento, será el sexto día hábil posterior al mes vencido.

Samasse Leal

Apasionado del Derecho, Samasse Leal es especialista en Derecho del Consumidor, posgrado por la PUC-Rio. Coautora y revisora ​​técnica de la obra Use las leyes a su favor, participó en varias ediciones del programa Sem Censura (TVE) y programas de radio, hablando de derechos para el público en general. En los casi 20 años de su carrera, ha trabajado en grandes despachos legales, empresas, una asociación de defensa del consumidor y actualmente trabaja en el área de relaciones con inversores de una multinacional española.